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家を売るか貸すか？判断基準について解説

家を売るか貸すか？判断基準について解説

実家を相続したものの、住む予定がない。
あるいは、転勤で長期間家を離れることになり、その空き家をどうするか悩んでいる。
所有する不動産を、売却して現金化するか、それとも賃貸に出して家賃収入を得るか。
どちらの選択が、ご自身の将来設計や資産形成にとってより良い結果をもたらすのか、慎重に検討したいところです。
今回は、家を売る場合と貸す場合、それぞれのメリット・デメリット、そして収支やリスクについて比較し、判断の材料となる情報をお届けします。

家を売るか貸すか判断基準は

売却のメリット・デメリットを確認

家を売却することには、いくつかのメリットとデメリットがあります。
まず、最大のメリットは、まとまった現金を一度に得られることです。
住宅ローンの残債返済に充てたり、新たな住居の購入資金としたり、あるいは生活資金として活用したりと、その使い道は多岐にわたります。
また、売却してしまえば、物件の管理責任やそれに伴う手間、修繕費用などのコストから解放されることも大きな利点と言えるでしょう。
一方、デメリットとしては、家という資産そのものを手放すことになる点が挙げられます。
特に、思い入れのある実家などを売却した場合、後になって後悔する可能性も否定できません。
また、住宅ローンが残っている物件を売却する際は、売却前に残債を清算し、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要となります。
売却代金だけではローンを完済できない場合は、自己資金を用意する必要が出てくることも考慮すべき点です。

賃貸のメリット・デメリットを確認

家を貸し出す（賃貸に出す）ことのメリットは、毎月安定した家賃収入を得られることです。
不動産投資として、継続的な収益源を確保したい方にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。
また、家の所有権はあくまでご自身に残るため、将来的に再びその家に戻って住む可能性を残したり、資産価値の維持・向上を目指したりすることも可能です。
しかし、賃貸経営にはデメリットも伴います。
まず、物件を良好な状態で維持するための管理コストや修繕費用、固定資産税、火災保険料などが継続的に発生します。
入居者によっては、物件を丁寧に扱わない場合もあり、予想以上のスピードで家が劣化したり、傷んだりするリスクも考慮しなければなりません。
さらに、空室期間が発生すると家賃収入は得られないにもかかわらず、維持費用は発生し続けるため、収支が悪化する可能性もあります。
また、一度賃貸契約を結ぶと、貸主の都合で簡単に契約を解除することが難しく、将来的に家を売りたくなった際に、入居者に立ち退いてもらうための交渉や、場合によっては高額な立退料が発生するリスクも伴います。

収支やリスク比較

売却と賃貸の収支を比較

家を売るか貸すかで収支を比較すると、それぞれで得られる収入の性質が異なります。
家を売却する場合は、物件の市場価値に基づいた一時的な大きな現金収入が得られます。
購入時よりも価格が下がって売却する場合でも、譲渡所得税がかからないケースもあり、売却益や諸経費を差し引いた手取り額が明確になります。
一方、家を貸す場合は、毎月の家賃収入が期待できます。
しかし、その家賃収入から、管理委託費、修繕費、固定資産税、火災保険料などの諸経費を差し引いたものが、手元に残る実質的な収益となります。
さらに、家賃収入は所得となるため、所得税や住民税も負担する必要があります。
家賃は築年数の経過とともに下がる傾向があるため、長期的に見ると、当初の収支シミュレーション通りに利益が継続するとは限らない点も留意が必要です。

売却と賃貸のリスクを比較

家を売却する場合の主なリスクは、物件を完全に手放してしまうことです。
将来的に再び住むことを想定していたり、物件に強い愛着があったりする場合、売却後に後悔する可能性があります。
また、希望する価格で売却できないリスクも考えられます。
家を貸し出す場合のリスクは、より多岐にわたります。
まず、入居者が見つからない「空き家リスク」です。
空室が続けば家賃収入はゼロですが、物件の維持管理費用は発生します。
次に、入居者による物件の劣化や損傷のリスクです。
予想以上に物件が傷んでしまい、次の入居者が見つかりにくくなったり、修繕費用がかさんだりする可能性があります。
さらに、賃貸借契約の更新や解除に関するトラブル、入居者との人間関係の悪化などのリスクも考慮しておく必要があります。

まとめ

家を売るか貸すかという選択は、それぞれのメリット・デメリット、そして収支やリスクを総合的に比較検討することで、ご自身の状況に合った判断を下すことが大切です。
家を売却すれば、まとまった現金収入と管理からの解放が得られますが、資産を手放すことになります。
一方、家を貸し出せば家賃収入と所有権維持というメリットがありますが、維持管理コストや様々なリスクが伴います。
どちらの選択がご自身のライフプランや将来設計に合致するか、じっくりと見極めることが重要です。迷った際には、不動産の専門家にご相談することも有効な手段となるでしょう。