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親の家売却の進め方とは？状況別対応と税金タイミングの注意点

親の家売却の進め方とは？状況別対応と税金タイミングの注意点

親御さんが住んでいた家。その売却を検討する場面は、様々な思いが交錯する複雑な状況かもしれません。
住み慣れた場所だからこそ、どのように進めるのが最善なのか、また、その過程でどのような点に注意すべきなのか、具体的な方法を知りたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
大切な資産である家を、ご自身やご家族にとってより良い形で手放すための道筋を、ここではご案内します。

親の家売却の進め方

意思疎通可能な場合の進め方

親御さんご自身と、家の売却について十分に話し合い、同意を得られる状況であれば、比較的スムーズに進められます。
まずは、親御さんの意思を尊重し、売却の意向を確認することが大切です。
合意が得られたら、売却手続きを親御さんに代わって進めるための「委任状」を作成することが一般的です。
この委任状には、売却物件の詳細や条件、委任する範囲などを明記します。
不動産会社や司法書士などの専門家に相談しながら、適切な内容で作成を進めましょう。
親御さんの健康状態や判断力に問題がないことが前提となります。

意思疎通が難しい場合の進め方

親御さんが認知症などの病気により、ご自身の意思を合理的に判断することが難しい場合や、亡くなられている場合は、特別な手続きが必要となります。
意思能力がないと判断される場合、親御さんご自身が契約を結ぶことができないため、「成年後見制度」の利用を検討します。
この制度では、家庭裁判所が選任した成年後見人が、親御さんに代わって財産管理や契約締結などの法律行為を行います。
親族が後見人になれないケースもあり、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることもあります。
一方、親御さんが既に亡くなっている場合は、相続が発生します。
相続した家を売却するには、まず「相続登記」を行い、家の名義を亡くなった親御さんから相続人であるご自身に変更する必要があります。
2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されており、相続後は速やかに手続きを進めることが求められます。
遺言書がある場合や、複数人の相続人がいる場合は、遺産分割協議書の作成など、さらに複雑な手続きが必要になることもあります。

相続発生後の進め方

親御さんが亡くなり、家が遺産となった場合、売却に向けていくつかのステップを踏む必要があります。
まず、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどのように相続するかを決定し、それを記した「遺産分割協議書」を作成します。
その上で、法務局で「相続登記」を行い、家の名義を亡くなった親御さんから相続人（または代表相続人）へ変更します。
この相続登記の申請は、2024年4月1日より義務化されており、相続の開始があったことを知った日から3年以内に行う必要があります。
名義変更が完了したら、初めて不動産会社に売却を依頼できるようになります。
相続人が複数いる場合や、相続財産が複雑な場合は、司法書士や弁護士といった専門家への相談が不可欠です。

親の家売却で考慮すべき点

税金と控除の活用

親の家を売却した際、利益が出た場合には「譲渡所得税」が課税される可能性があります。
しかし、いくつかの特例制度を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。
例えば、「マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）」や、相続した空き家を売却する際に適用できる「相続空き家の3,000万円特別控除」などがあります。
これらの控除には適用要件があるため、事前に確認が必要です。
また、相続税を支払った後に家を売却する場合、「相続税の取得費加算」の特例が適用されることもあります。
さらに、不動産の登記に関わる「登録免許税」や、売買契約書に貼付する「印紙税」なども考慮に入れておく必要があります。

売却タイミングの重要性

家の売却タイミングは、税負担や適用できる特例に大きく影響します。
親御さんが施設に入居されたタイミングで、親御さんご本人が元気なうちに売却できれば、「マイホームを売ったときの特例」が適用され、税負担を抑えられる可能性が高いです。
一方、親御さんが亡くなり、相続してから売却する場合、適用できる特例が変わったり、相続税が発生したりすることがあります。
相続した家を売却する際には、「相続の開始があったことを知った日から3年以内」といった適用期限がある控除制度もありますので、売却を急がず、しかし遅れすぎず、計画的に進めることが重要です。

親の意向と家の状態

家は単なる資産ではなく、親御さんの大切な思い出が詰まった場所です。
「まだ手放したくない」「自分が生きている間は残したい」といった親御さんの意向を尊重することは、円満に進める上で非常に大切です。
もし売却に同意いただけない場合でも、無理に進めることはできません。
一方で、空き家になった家は、管理が行き届かなくなり、建物の劣化や庭の手入れ不足、さらには空き巣や不法侵入といったリスクも高まります。
また、売却後に家の欠陥が発覚した場合、契約不適合責任を問われる可能性もゼロではありません。
そのため、家の状態を正確に把握し、必要であれば専門家のアドバイスを受けることが、後々のトラブルを防ぐ上で重要となります。

まとめ

親御さんの家を売却するにあたっては、親御さんご自身の意向を最優先しつつ、意思疎通の可否、相続の有無といった状況に応じた法的手続きを踏む必要があります。
また、売却のタイミングや適用できる税制上の特例を理解し、計画的に進めることが、税負担を軽減し、より有利な条件で売却するための鍵となります。
空き家となった場合の管理リスクや、家の状態把握も怠れません。
ご家族で十分に話し合い、専門家の意見も参考にしながら、無理なく、そして後悔のない選択をされることをお勧めします。